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On connaissait déjà les prix de vente élevés des appartements bruxellois, mais aujourd’hui un article de L’Echo révèle un montant moyen de loyer de 1.135 euros pour un appartement bruxellois, sur base des estimations d’un premier baromètre de CIB Vlaanderen, qui s’étend désormais à Bruxelles. « Le moins qu’on puisse dire, c’est que les loyers négociés dans la capitale ont augmenté de manière plus rapide et plus significative que partout ailleurs en Belgique, y compris à Anvers ou à Gand. Soit 400 euros de plus qu’en Flandre. À ce montant mensuel, il faut ajouter les charges de l’immeuble » (L’Echo).
Cela devient intenable pour une grande partie de la population, qui ne peut envisager de consacrer la moitié de ses revenus à se loger. Pour mettre fin à la hausse constante des loyers et des placements immobiliers, Berlin veut procéder à un gel des loyers pendant 5 ans. Les propriétaires disent « Aucune ville ne déteste ses propriétaires comme Berlin le fait » et les locataires activistes d’affirmer « Un gel des loyers pendant cinq ans n’est qu’un bon début ». Berlin doit se préparer à exproprier des immeubles privés pour accroitre son parc immobilier public. La suite des réactions est à lire dans l’article de CityLab. Pendant ce temps, dans L’Echo, la société Jones Lang LaSalle annonce sans vergogne un grand millésime pour le secteur immobilier de notre pays. Deux députés cdH réclament ICI plus de transparence sur les prix.
Mais peut-être avez-vous vu le commentaire Jean-Marc Sparenberg, un lecteur du blog, qui propose une réforme radicale au niveau fédéral et régional ?
« Ne serait-il pas urgent de remplacer le système archaïque du précompte immobilier, qui a même été épinglé par l’Europe, par une taxation plus juste, du genre:
– pas de taxation sur l’habitation principale (pour soutenir le droit au logement)
– une taxation des revenus immobiliers sur base des loyers réels, et avec un taux d’imposition nettement supérieur à celui sur le travail.
Pour le moment, les placements immobiliers sont incroyablement rentables, ce qui met une pression importante sur le marché et augmente considérablement le prix des logements… ».
Le rendement locatif n’a rien de faramineux : il est relativement stable, et s’il est plus élevé qu’un placement en banque actuellement, en fait lorsque les taux bancaires sont plus hauts, le rendement locatif leur est inférieur.
Ce rendement locatif est souvent calculé sans tenir compte des accidents de locations : loyers impayés, dégradation…
Et je ne suis pas certain qu’une taxation des revenus réels serait tellement plus élevé que celui fait sur le revenu cadastral majoré : bien des travaux sont exécutés par le propriétaire, il pourrait alors les faire faire afin de reduire sa base imposable.
En effet, les prix de l’immobilier est tiré vers le haut, mais pas du fait de la location à usage domiciliaire ou commercial, mais du fait des pouvoirs publics, qui acceptent un découpage excessif des habitations, ou une ultra exploitation du foncier (AirBNB, kots, possibilité de construire des tours à la place de maisons…) qui génère en effet de potentiels rendements élevés.
Une fois ce prix d’achat payé, faites le compte, le rendement est assez maigre.
Cet article oublie de parler du rôle social que jouent les petits propriétaires loueurs.
Si ce ne sont plus les petits propriétaires qui gèrent le logement locatif, ce seront
– soit le public, et on voit souvent le peu de qualité offerte, à la limite de la salubrité parfois (voir les habitations sociales de Bruxelles), et pas toujours si bon marché du fait de la lourdeur de gestion de l’administration publique
– soit le privé de grande taille, qui offrira éventuellement de la qualité, mais qui fait payer ses services fort cher la plupart du temps, et souvent aussi bien plus cher que les petits propriétaires.
L’autre rôle qu’on fait jouer au propriétaire, et on l’a vu durant la crise actuelle du covid, c’est celui de tampon en cas de crise, générale, ou personnelle du locataire : difficulté à « le mettre dehors » alors qu’il ne paie plus, demande (ou offre du proprio durant la crise du covid) de surseoir la perception du loyer, échelonnement du paiement…
Je rappelle qu’une taxation des revenus réels ne touchera que les petits propriétaires, les plus grosses structures étant déjà taxées sur le revenu réel. Quelle est leur part dans le marché locatif ?
La fiscalite est certainement un excellent levier pour influencer les comportements, mais les investissements immobiliers sont typiquement des investissement long terme, et changer les regles trop frequemment n’aide personne.
« – une taxation des revenus immobiliers sur base des loyers réels, et avec un taux d’imposition nettement supérieur à celui sur le travail. » est une idee qui repousse les investisseurs prives, et comme le public n’investira pas plus, cela cree juste un manque de logements. Un autre soucis et la basse qualite des logements locatifs a Bruxelles, et plus de pression n’encourage pas les investissements.
Differentes pistes moins punitives, et encourageant des comportements plus citoyens peuvent exister
– Taxation des loyers reels, certes, mais avec des baremes (encourager les proprietaires a louer a des prix de reference raisonables). Considerer aussi des couvertures / assurances loyer (via CPAS?) pour que les proprietaires louant a des locataires aux revenus plus faibles ou instables soient en contrepartie assures de toucher le loyer.
– Controles et « autorisation de mise en location » pour s’assurer que les logements proposes sont conformes, propres, safe. Les autorites doivent avoir la possibilite d’inspecter les logements. Cela ne se fait aujourd’hui qu’en cas d’accidents ou de plainte des locataires (mais peu de locataires osent, au risque de perdre leur logement).
D’accord avec vous, chère/cher Anonyme. Je crois en effet qu’il est important de respecter les investisseurs, eux aussi. Ce genre de changement (aussi bien ma proposition que les vôtres, auxquelles j’adhère pour l’essentiel), doit être préparé soigneusement, annoncé et mis en œuvre progressivement (sur une période de 5 ans pour l’immobilier?), histoire de laisser le temps au marché de s’adapter, sans onde de choc dévastatrice.
Dans le cas présent, cela permettrait aux investisseurs qui trouveraient le marché immobilier devenu trop peu rentable, de vendre une partie de leurs biens dans de bonnes conditions, et ainsi à une partie de la classe moyenne (voire de la classe la plus défavorisée, via des prêts de l’état) d’accéder plus facilement à la propriété.
Mais c’est au politique d’avoir le courage de lancer le mouvement, et le plus tôt sera le mieux! Il me semble qu’on pourrait décomposer la transition en deux étapes: d’abord mettre en place le système (ce qui nécessite d’avoir accès à des informations comme les loyers, l’état des biens, etc, et de mettre en place des indicateurs comme le pourcentage de la population ayant accès à la propriété, le montant des loyers, etc), puis progressivement varier les taux d’imposition, d’année et année, histoire de pouvoir tester, en temps réel, l’élasticité du marché.
Ce genre d’outil me semble un levier particulièrement puissant pour que le politique puisse « conduire l’économie », tout en laissant le marché faire ce qu’il fait le mieux: s’adapter. On est donc bien loin, tant de l’économie planifiée à la communiste, que de l’ultralibéralisme sauvage à l’américaine…
Merci pour la citation! Voici l’article de l’Écho qui en parlait… https://www.lecho.be/monargent/immobilier/la-fiscalite-belge-sur-les-residences-secondaires-fache-l-europe/10148161.html